Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai, “Lối đi chung” và “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề” thường bị đương sự đánh đồng dưới một tên gọi chung là “tranh chấp lối đi”. Tuy nhiên, dưới lăng kính pháp lý, đây là hai quan hệ hoàn toàn biệt lập về bản chất quyền sở hữu, cơ sở xác lập, quy chuẩn không gian và nghĩa vụ tài chính.
1. Bản chất pháp lý và Nguồn gốc xác lập
Sự khác biệt đầu tiên và căn bản nhất nằm ở việc xác định: Phần diện tích đất tranh chấp đang thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ai?
Lối đi chung (Bảo vệ quyền sử dụng chung): Đây là diện tích đất thuộc quyền sử dụng của các hộ gia đình hoặc là đất công cộng do Nhà nước quản lý. Nguồn gốc đất thường được hình thành từ thói quen sử dụng lâu đời, do quy hoạch, hoặc do các chủ thể tự nguyện cắt đất nhập lại để làm ngõ đi chung khi thực hiện thủ tục tách thửa. Căn cứ theo Điều 211, Điều 214 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015, không cá nhân nào được phép xác lập quyền sử dụng riêng biệt hay tự ý thay đổi hiện trạng (như xây cổng, làm rào) trên phần đất này.
Lối đi qua bất động sản liền kề (Quyền đối với tài sản của người khác): Phần đất làm lối đi trong trường hợp này 100% thuộc quyền sử dụng hợp pháp, riêng biệt của một chủ thể khác (đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên họ). Quyền của người đi qua thực chất là “quyền địa dịch” phát sinh do bất động sản của họ bị vây bọc hoàn toàn, không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng (Khoản 1 Điều 254 BLDS 2015). Quyền này mang tính chất hạn chế quyền của chủ đất liền kề nhằm giải quyết tình trạng bế tắc về không gian.
2. Góc nhìn quản lý nhà nước với Quyền tự định đoạt dân sự
Một trong những sai lầm phổ biến nhất trong xét xử là việc mang các quy chuẩn quản lý hành chính áp đặt vào các thỏa thuận dân sự. Kích thước và diện tích của hai loại lối đi này bị chi phối bởi hai hệ tư tưởng pháp luật khác nhau:
Lối đi chung bị chi phối bởi quy định diện tích tối thiểu của địa phương: Khi xác lập một lối đi chung (đặc biệt trong quá trình tách thửa), diện tích và bề rộng của lối đi bắt buộc phải tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Theo Điểm d Khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024, lối đi chung hình thành khi tách thửa phải đảm bảo điều kiện kết nối giao thông. Tùy từng địa phương, bề rộng tối thiểu có thể là 2m, 3m hoặc lớn hơn để đảm bảo hạ tầng, phòng cháy chữa cháy. Nếu không đạt kích thước này, lối đi chung không được cơ quan hành chính công nhận và hồ sơ địa chính sẽ bị từ chối.
Lối đi qua bất động sản liền kề được dẫn dắt bởi sự thỏa thuận và tính hợp lý: Pháp luật dân sự (Khoản 2 Điều 254 BLDS 2015) không áp đặt một “kích thước tối thiểu” mà vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng của lối đi do các bên tự thỏa thuận. Tiêu chí tối thượng ở đây không phải là quy chuẩn quy hoạch đô thị, mà là nguyên tắc “gây ít thiệt hại, phiền hà nhất” cho bất động sản bị mở lối đi.
Trong thực tiễn xét xử, không thể bác bỏ yêu cầu mở lối đi của người bị vây bọc chỉ vì lối đi họ xin mở nhỏ hơn “tiêu chuẩn đường giao thông tối thiểu” của UBND tỉnh. Ngược lại, Tòa án cũng không thể buộc người chủ đất liền kề phải hy sinh một phần đất quá lớn (ví dụ phải cắt đủ 3 mét bề ngang theo chuẩn ngõ đi chung của địa phương) nếu nhu cầu sinh hoạt thực tế của người bị vây bọc chỉ cần 1.5 mét để di chuyển xe máy.
3. Nghĩa vụ đền bù tài chính
Yếu tố tài chính là lằn ranh phân định rõ ràng nhất quyền lợi của các đương sự trong hai loại hình tranh chấp này:
Đối với Lối đi qua bất động sản liền kề: Vì bản chất là việc lấy đất riêng của người khác để phục vụ tiện ích cho mình, Khoản 2 Điều 254 BLDS 2015 bắt buộc người hưởng quyền phải đền bù cho chủ thể chịu hạn chế quyền (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác). Mức đền bù tương xứng với giá trị quyền sử dụng đất của phần diện tích bị hạn chế. Ngoại lệ duy nhất (Khoản 3 Điều 254) là khi bất động sản bị vây bọc vốn được chia tách từ chung một thửa đất ban đầu với bất động sản liền kề, thì việc dành lối đi không kèm theo nghĩa vụ đền bù.
Đối với Lối đi chung: Bản chất đây là tài sản chung hoặc tài sản công, do đó, các bên không phát sinh nghĩa vụ đền bù cho nhau để được quyền đi lại. Yêu cầu khởi kiện thường tập trung vào việc buộc tháo dỡ vật kiến trúc để khôi phục lại tình trạng ban đầu của lối đi.
4. Hệ quả trong tố tụng và Định hướng giải quyết vụ án
Sự nhầm lẫn giữa hai khái niệm tại Tòa án sẽ dẫn đến những sai lầm nghiêm trọng trong quá trình thiết lập hồ sơ khởi kiện:
Nếu người dân khởi kiện yêu cầu dỡ rào trên đất hàng xóm với lý do “đó là lối đi chung” và từ chối đền bù, nhưng hồ sơ địa chính xác định toàn bộ diện tích đó nằm trong phần đất hợp pháp của hàng xóm, Tòa án sẽ bác yêu cầu khởi kiện. Đương sự phải thay đổi thành “Yêu cầu mở lối đi qua bất động sản liền kề” và thực hiện nghĩa vụ định giá, đền bù.
Ngược lại, nếu một lối đi đã được bản đồ địa chính qua các thời kỳ thể hiện là ngõ công cộng, nhưng đương sự lại nhầm tưởng là đất của người khác và làm đơn “xin mở lối đi” kèm đề nghị đền bù, Tòa án phải hướng dẫn đương sự xác định lại tư cách tham gia tố tụng và quan hệ tranh chấp để bảo vệ tài sản chung, không để đất công bị tư hữu hóa thông qua việc đền bù trái luật
THÔNG TIN LIÊN HỆ:
CÔNG TY LUẬT TNHH ĐẠI THANH VÀ CỘNG SỰ
Địa chỉ: HH4 FLC Garden City, Đường Ngọc Đại, Đại Mỗ, Hà Nội, Hanoi, Vietnam
Email: luatdaithanh20@gmail.com
Sđt: 082.912.3988/ 096.199.2936
